Muchos asociados, clientes y amigos habéis preguntado estos días por el famoso “Catastrazo de 2026”, porque, sin duda, hay inquietud en las calles de Córdoba, y, con razón, por lo que intentaré explicar de forma clara, “sin letra pequeña” y como si estuviéramos paseando por la Ciudad, qué está pasando realmente con el valor de nuestras propiedades y cómo va a afectar a nuestro bolsillo este año.
1.- El “Catastrazo” y como nos afecta ahora.
Lo primero es, aclarar que no es un impuesto nuevo, sino una actualización al alza del Valor de Referencia, que lleva oculta una nueva subida de la presión fiscal.
Se puede empezar a explicar así: “Imaginemos que una casa es como un coche usado”, que “tiene un precio por el que podrías venderlo (mercado) y un valor <oficial>”, que Hacienda usa para sus cálculos, que es el Valor de Referencia, y, que es un valor mínimo oficial que el Catastro asigna a cada vivienda basándose en los precios de venta de la zona.
-En el año 2026: “El 16 de diciembre de 2025 se publicaron los nuevos módulos en el BOE, que reflejan una subida generalizada de entre el 4% y el 10% en muchas zonas de Córdoba, debido al incremento de los precios inmobiliarios en los últimos dos años.
-Un ejemplo real: Si compras un piso en el Sector Sur o en Ciudad Jardín por 150.000 euros, pero el Catastro dice que su Valor de Referencia es de 175.000 euros, pagarás impuestos por 175.000 euros, lo que significa de hecho, que es un “impuesto oculto” que ignora el precio real que hemos pagado.
2.- El impuesto del valor y la trampa.
El aumento del valor actúa como un impuesto oculto, ya que, al subir la base, pagas más aunque el tipo impositivo no cambie.
**Señalamos los cuatro puntos clave del catastrazo:
A).- Plusvalía Municipal (IIVTNU): “Si vendes o heredas”, el Ayuntamiento de Córdoba aplica unos coeficientes, que por ejemplo, para propiedades adquiridas hace poco (menos de 5 años), el aumento de la base puede llegar al 40%.
B).- Compra de vivienda (ITP): “Si compras una vivienda de segunda mano”, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (8-10% en Andalucía) se calcula sobre este nuevo Valor de Referencia inflado, de manera, que una “ganga” puede acabar costándonos 3.000 euros más en impuestos de lo previsto.
C).- Herencias y Donaciones (ISD): “Aunque en Andalucía tenemos bonificaciones muy buenas para hijos y cónyuges (99%), el aumento del valor afecta a los tramos”, y, sobre todo, a parientes más lejanos (tíos/sobrinos).
D).- Impuesto de Patrimonio: Al subir el valor de las propiedades, es más fácil superar el mínimo exento y tener que empezar a pagar este impuesto.
3.- La paradoja de Córdoba (El IBI baja, pero el coste sube).
**Aquí hay dos parte contradictorias:
<-La parte buena: “El Ayuntamiento de Córdoba ha bajado el tipo del IBI un 2% para 2026 (la séptima bajada consecutiva), y, como el IBI usa el Valor Catastral (que no ha cambiado) y no el de Referencia, nuestro recibo del impuesto debería bajar ligeramente.
<-La parte mala: “Esa bajada de 10 o 20 euros en el IBI se ve devorada por la subida de las tasas municipales de Sadeco (basura) y Emacsa (agua)”,y si, además,tienes una vivienda vacía más de dos años, tendremos un recargo del 150% en el IBI.
4.- Resumen de efectos en Córdoba (2026).
| Concepto | Tendencia | ¿A quién afecta? |
| Valor de Referencia | ⬆️ Sube (4-10%) | Compradores, herederos y vendedores. |
| Plusvalía Municipal | ⬆️ Sube | Vendedores y donantes. |
| ITP (Vivienda usada) | ⬆️ Sube | Compradores. |
| IBI (Contribución) | ⬇️ Baja (2%) | Todos los propietarios. |
| Basura y Agua | ⬆️ Sube | Todos los hogares. |
5.- Reclamación y propuestas útiles.
*Por supuesto se puede reclamar¡, ya que, no tenemos por qué aceptar un valor teórico que no se ajusta a la realidad de la vivienda (por ejemplo, si nuestro piso está sin reformar y el de al lado sí), aunque hay que medir los costes y los beneficios antes de hacerlo.
*Lo que hay que hacer:
1.- Paga primero y reclama después, y, para evitar multas, autoliquida por el valor oficial teórico.
2.- Buscar un Informe Pericial adecuado para cada caso, lo que es fundamental, ya que debemos demostrar con un tasador que el valor real de mercado es inferior al que dice el Catastro, pues, a más inri, han invertido la carga de la prueba.
3.- Plan de actuación: Si vamos a donar o a heredar, hay que aprovechar las bonificaciones vigentes en Andalucía antes de que los valores sigan subiendo.
<<Conclusión>>
En Córdoba, el “Catastrazo 2026” es una maniobra de ingeniería fiscal oculta y regresiva a nuestras libertades y derechos, porque nos bajan un poco el IBI “por delante y con publicidad”, mientras nos suben la valoración de nuestras propiedades “por detrás de forma soterrada y silenciosa”, de manera, que se castiga el ahorro y se dificulta el acceso a la vivienda y la transmisión de bienes familiares, lo que implica, sin duda, castigar al ciudadano ahorrador y a su familia.
En ACOA (Córdoba Abierta) seguimos trabajando para que la presión fiscal no asfixie la libertad y la prosperidad de nuestros conciudadanos.
¡No permitamos que la burocracia decida el valor de nuestro esfuerzo!
N.B. El catastrazo viene con un impuesto oculto para todos, de manera, que crece, una vez más, la imposición fiscal hasta que sea imposible prosperar en libertad, cosa que al paso que vamos llegara más pronto que tarde.
Es muy simple, “pagaremos más por nuestras casas”.
Córdoba, 11 de enero de 2026.
Fdo. Enrique García Montoya.
Abogado e Inspector de Trabajo y S.S.
Presidente de Córdoba Abierta -ACOA-.