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Catastrazo 2026 en Córdoba (Pagaremos más por nuestras casas)

Muchos asociados, clientes y amigos habéis preguntado estos días por el famoso “Catastrazo de 2026”, porque, sin duda, hay inquietud en las calles de Córdoba, y, con razón, por lo que intentaré explicar de forma clara, “sin letra pequeña” y como si estuviéramos paseando por la Ciudad, qué está pasando realmente con el valor de nuestras propiedades y cómo va a afectar a nuestro bolsillo este año.

1.- El “Catastrazo” y como nos afecta ahora.

Lo primero es, aclarar que no es un impuesto nuevo, sino una actualización al alza del Valor de Referencia, que lleva oculta una nueva subida de la presión fiscal.

Se puede empezar a explicar así: “Imaginemos que una casa es como un coche usado”, que “tiene un precio por el que podrías venderlo (mercado) y un valor <oficial>”, que Hacienda usa para sus cálculos, que es el Valor de Referencia, y, que es un valor mínimo oficial que el Catastro asigna a cada vivienda basándose en los precios de venta de la zona.

-En el año 2026:  “El 16 de diciembre de 2025 se publicaron los nuevos módulos en el BOE, que reflejan una subida generalizada de entre el 4% y el 10% en muchas zonas de Córdoba, debido al incremento de los precios inmobiliarios en los últimos dos años.

-Un ejemplo real: Si compras un piso en el Sector Sur o en Ciudad Jardín por 150.000 euros, pero el Catastro dice que su Valor de Referencia es de 175.000 euros, pagarás  impuestos por 175.000 euros, lo que significa de hecho, que es un “impuesto oculto” que ignora el precio real que hemos pagado.

2.- El impuesto del valor y la trampa.

El aumento del valor actúa como un impuesto oculto, ya que, al subir la base, pagas más aunque el tipo impositivo no cambie.

**Señalamos los cuatro puntos clave del catastrazo:

A).- Plusvalía Municipal (IIVTNU): “Si vendes o heredas”, el Ayuntamiento de Córdoba aplica unos coeficientes, que por ejemplo, para propiedades adquiridas hace poco (menos de 5 años), el aumento de la base puede llegar al 40%.

B).- Compra de vivienda (ITP): “Si compras una vivienda de segunda mano”, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (8-10% en Andalucía) se calcula sobre este nuevo Valor de Referencia inflado, de manera, que una “ganga” puede acabar costándonos 3.000 euros  más en impuestos de lo previsto.

C).-  Herencias y Donaciones (ISD): “Aunque en Andalucía tenemos bonificaciones muy buenas para hijos y cónyuges (99%), el aumento del valor afecta a los tramos”, y, sobre todo, a parientes más lejanos (tíos/sobrinos).

D).- Impuesto de Patrimonio: Al subir el valor de las propiedades, es más fácil superar el mínimo exento y tener que empezar a pagar este impuesto.

3.- La paradoja de Córdoba (El IBI baja, pero el coste sube).

**Aquí hay dos parte contradictorias:

<-La parte buena: “El Ayuntamiento de Córdoba ha bajado el tipo del IBI un 2% para 2026 (la séptima bajada consecutiva), y, como el IBI usa el Valor Catastral (que no ha cambiado) y no el de Referencia, nuestro recibo del impuesto debería bajar ligeramente.

<-La parte mala: “Esa bajada de 10 o 20 euros en el IBI se ve devorada por la subida de las tasas municipales de Sadeco (basura) y Emacsa (agua)”,y si, además,tienes una vivienda vacía más de dos años, tendremos un recargo del 150% en el IBI.

4.- Resumen de efectos en Córdoba (2026).

ConceptoTendencia¿A quién afecta?
Valor de Referencia⬆️ Sube (4-10%)Compradores, herederos y vendedores.
Plusvalía Municipal⬆️ SubeVendedores y donantes.
ITP (Vivienda usada)⬆️ SubeCompradores.
IBI (Contribución)⬇️ Baja (2%)Todos los propietarios.
Basura y Agua⬆️ SubeTodos los hogares.

5.- Reclamación y propuestas útiles.

*Por supuesto se puede reclamar¡, ya que, no tenemos por qué aceptar un valor teórico que no se ajusta a la realidad de la vivienda (por ejemplo, si nuestro piso está sin reformar y el de al lado sí), aunque hay que medir los costes y los beneficios antes de hacerlo.

*Lo que hay que hacer:

1.- Paga primero y reclama después, y, para evitar multas, autoliquida por el valor oficial teórico.

2.- Buscar un Informe Pericial adecuado para cada caso, lo que es fundamental, ya que debemos demostrar con un tasador que el valor real de mercado es inferior al que dice el Catastro, pues, a más inri, han invertido la carga de la prueba.

3.- Plan de actuación: Si vamos a donar o a heredar, hay que aprovechar las bonificaciones vigentes en Andalucía antes de que los valores sigan subiendo.

<<Conclusión>>

En Córdoba, el “Catastrazo 2026” es una maniobra de ingeniería fiscal oculta y regresiva a nuestras libertades y derechos, porque nos bajan un poco el IBI “por delante y con publicidad”, mientras nos suben la valoración de nuestras propiedades “por detrás de forma soterrada y silenciosa”, de manera, que se castiga el ahorro y se dificulta el acceso a la vivienda y la transmisión de bienes familiares, lo que implica, sin duda, castigar al ciudadano ahorrador y a su familia.

En ACOA (Córdoba Abierta) seguimos trabajando para que la presión fiscal no asfixie la libertad y la prosperidad de nuestros conciudadanos.

¡No permitamos que la burocracia decida el valor de nuestro esfuerzo!

N.B. El catastrazo viene con un impuesto oculto para todos, de manera, que crece, una vez más, la imposición fiscal hasta que sea imposible prosperar en libertad, cosa que al paso que vamos llegara más pronto que tarde.

Es muy simple, “pagaremos más por nuestras casas”.

Córdoba, 11 de enero de 2026.

Fdo. Enrique García Montoya.

Abogado e Inspector de Trabajo y S.S.

Presidente de Córdoba Abierta -ACOA-.

Ayuntamiento de Córdoba – retribuciones Alcalde y Concejales (opinión y propuesta)

Un grupo de lectores me pregunta mi opinión sobre las retribuciones y la subida de sueldos de Alcalde y de los Concejales, que se ha aprobado en el Ayuntamiento de Córdoba, y, además, me piden que haga una propuesta, así que, vamos a ello:

1º.- No tengo una opinión preconcebida sobre el asunto, solo apunto, que todos ellos deben estar retribuidos de forma razonable, partiendo como base de inicial de cálculo, “la retribución media de las nóminas públicas y privadas que se pagan y cobran en Córdoba Capital”.

2º.- No estoy de acuerdo, en fijar las cuantías de las retribuciones, tal como se viene haciendo, según el importe comparativo de los sueldos de otras capitales de provincias en Andalucía, en principio, por una cuestión sencilla, porque la riqueza de las distintas ocho capitales andaluzas en diferente y porque cada ciudad capitalina debe fijar los honorarios de su alcalde y concejales según la riqueza media de cada ciudad.

Igualar a las ocho capitales andaluzas, porque sí, es un agravio comparativo para sus respectivos ciudadanos, a parte, de otras muchas consideraciones a tener en cuenta, pues, si una ciudad fija esos sueldos arbitrariamente y de forma injusta hacia arriba tomarla como medida es injusto y amoral.

3º.- La retribución del Alcalde y de los Concejales debe ir unida, así mismo, sin excusa ni pretexto a unos objetivos presupuestarios, que se cumplan y a una productividad real determinada por una inversión verdadera, despegada de todo malgasto que conlleve derroche o despilfarro.

A título de ejemplo: Toda retribución del Alcalde o Concejales -directa o indirecta- debe estar ponderada por la carga financiera dedicada a personal de cada ayuntamiento, utilizándose una proporción inversa, que obligue a los equipos de gobierno municipales a ahorrar en gastos de personal, cualquiera que sea su naturaleza (funcionarios, empleados laborales, personal de confianza, contrataciones externas, etc.), ya que, el gasto debe ir dirigido prioritariamente a una inversión productiva, que no solo debe ser económica pura, sino que existe una inversión social que crea empleo y soluciona muchos problemas sociales, como puede ser, *ayudas a mayores y discapacitados en su vida diaria, desde compañía a limpieza, etc., *inversión en centros públicos de todo tipo (colegios, centros cívicos, etc.) que mejoran la vida social, *aumento de la inversión en limpieza de la ciudad, tanto en medios personales como materiales, con objetivos de personal temporales y cumplimiento de fines, *aumento de la calidad del transporte público, bonificando los colectivos más necesitados, y, así, un lago etc. que vendrá determinado por el ahorro en gastos prescindibles no productivos.

** Propuesta:

Expuesto lo anterior, si digo, que la retribución de cualquier alcalde y concejal con funciones ejecutivas, debe ir unida a la cuantía de los fondos públicos administrados de cada Corporación Local, de manera, que no puede ser igual el Alcalde de Málaga, que el alcalde de Pozoblanco, quedando claro, también, que cuanto mayor sea al dinero invertido en beneficio de los ciudadanos, que no implique derroche, superior podrá ser el salario que reciban, quedando fuera del nivel retributivo el gasto no productivo, que conlleve un importe dedicado a asuntos y cosas inútiles, como pude ser, un exceso de gasto de personal no compensado con ningún beneficio al ciudadano o el gasto dedicado a cosas innecesarias olvidando las verdaderas prioridades del municipio y sus habitantes.

En definitiva, el mayor rigor presupuestario y de ejecución productiva determinará la retribución del Alcalde y sus concejales.

N.B. Las retribuciones del Alcalde y de Concejales debe ir ligada siempre a una buena administración, fijándose siempre con arreglo a criterios de eficacia en la gestión, de forma, que prime la inversión real, sea social, económica y/o corporativa.

Igualar ciudades de forma arbitraria, argumentando, que mi ayuntamiento retribuye a su Alcalde  y a sus Concejales peor que una población vecina o algún criterio semejante, basado solo en comparar cuantías retributivas, es injusto y perjudica a los ciudadanos del municipio, ya que, el “todos iguales” sin una base racional, lógica y justa conlleva a la desesperanza.

Córdoba, a 298 de enero de 2024

Fdo. Enrique García Montoya.

(Concejal y Diputado Provincial en la legislatura local 1983-1987 de Alianza Popular y Portavoz del Grupo Provincial de A. P.)

Abogado ICA-Córdoba. Cdo. 1316. Inspector de Trabajo y S. S.