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Catastrazo 2026 en Córdoba (Pagaremos más por nuestras casas)

Muchos asociados, clientes y amigos habéis preguntado estos días por el famoso Catastrazo de 2026, porque, sin duda, hay inquietud en las calles de Córdoba, y, con razón, por lo que intentaré explicar de forma clara, sin letra pequeña y como si estuviéramos paseando por la Ciudad, qué está pasando realmente con el valor de nuestras propiedades y cómo va a afectar a nuestro bolsillo este año.

1.- El “Catastrazo” y como nos afecta ahora.

Lo primero es, aclarar que no es un impuesto nuevo, sino una actualización al alza del Valor de Referencia, que lleva oculta una nueva subida de la presión fiscal.

Se puede empezar a explicar así: Imaginemos que una casa es como un coche usado, que tiene un precio por el que podrías venderlo (mercado) y un valor <oficial>, que Hacienda usa para sus cálculos, que es el Valor de Referencia, y, que es un valor mínimo oficial que el Catastro asigna a cada vivienda basándose en los precios de venta de la zona.

-En el año 2026:  “El 16 de diciembre de 2025 se publicaron los nuevos módulos en el BOE, que reflejan una subida generalizada de entre el 4% y el 10% en muchas zonas de Córdoba, debido al incremento de los precios inmobiliarios en los últimos dos años.

-Un ejemplo real: Si compras un piso en el Sector Sur o en Ciudad Jardín por 150.000 euros, pero el Catastro dice que su Valor de Referencia es de 175.000 euros, pagarás  impuestos por 175.000 euros, lo que significa de hecho, que es un impuesto oculto que ignora el precio real que hemos pagado.

2.- El impuesto del valor y la trampa.

El aumento del valor actúa como un impuesto oculto, ya que, al subir la base, pagas más aunque el tipo impositivo no cambie.

**Señalamos los cuatro puntos clave del catastrazo:

A).- Plusvalía Municipal (IIVTNU): “Si vendes o heredas”, el Ayuntamiento de Córdoba aplica unos coeficientes, que por ejemplo, para propiedades adquiridas hace poco (menos de 5 años), el aumento de la base puede llegar al 40%.

B).- Compra de vivienda (ITP): “Si compras una vivienda de segunda mano”, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (8-10% en Andalucía) se calcula sobre este nuevo Valor de Referencia inflado, de manera, que una “ganga” puede acabar costándonos 3.000 euros  más en impuestos de lo previsto.

C).-  Herencias y Donaciones (ISD): “Aunque en Andalucía tenemos bonificaciones muy buenas para hijos y cónyuges (99%), el aumento del valor afecta a los tramos”, y, sobre todo, a parientes más lejanos (tíos/sobrinos).

D).- Impuesto de Patrimonio: Al subir el valor de las propiedades, es más fácil superar el mínimo exento y tener que empezar a pagar este impuesto.

3.- La paradoja de Córdoba (El IBI baja, pero el coste sube).

**Aquí hay dos parte contradictorias:

<-La parte buena: “El Ayuntamiento de Córdoba ha bajado el tipo del IBI un 2% para 2026 (la séptima bajada consecutiva), y, como el IBI usa el Valor Catastral (que no ha cambiado) y no el de Referencia, nuestro recibo del impuesto debería bajar ligeramente.

<-La parte mala: “Esa bajada de 10 o 20 euros en el IBI se ve devorada por la subida de las tasas municipales de Sadeco (basura) y Emacsa (agua)”,y si, además,tienes una vivienda vacía más de dos años, tendremos un recargo del 150% en el IBI.

4.- Resumen de efectos en Córdoba (2026).

ConceptoTendencia¿A quién afecta?
Valor de Referencia⬆️ Sube (4-10%)Compradores, herederos y vendedores.
Plusvalía Municipal⬆️ SubeVendedores y donantes.
ITP (Vivienda usada)⬆️ SubeCompradores.
IBI (Contribución)⬇️ Baja (2%)Todos los propietarios.
Basura y Agua⬆️ SubeTodos los hogares.

5.- Reclamación y propuestas útiles.

*Por supuesto se puede reclamar¡, ya que, no tenemos por qué aceptar un valor teórico que no se ajusta a la realidad de la vivienda (por ejemplo, si nuestro piso está sin reformar y el de al lado sí), aunque hay que medir los costes y los beneficios antes de hacerlo.

*Lo que hay que hacer:

1.- Paga primero y reclama después, y, para evitar multas, autoliquida por el valor oficial teórico.

2.- Buscar un Informe Pericial adecuado para cada caso, lo que es fundamental, ya que debemos demostrar con un tasador que el valor real de mercado es inferior al que dice el Catastro, pues, a más inri, han invertido la carga de la prueba.

3.- Plan de actuación: Si vamos a donar o a heredar, hay que aprovechar las bonificaciones vigentes en Andalucía antes de que los valores sigan subiendo.

<<Conclusión>>

En Córdoba, el Catastrazo 2026 es una maniobra de ingeniería fiscal oculta y regresiva a nuestras libertades y derechos, porque nos bajan un poco el IBI por delante y con publicidad, mientras nos suben la valoración de nuestras propiedades por detrás de forma soterrada y silenciosa, de manera, que se castiga el ahorro y se dificulta el acceso a la vivienda y la transmisión de bienes familiares, lo que implica, sin duda, castigar al ciudadano ahorrador y a su familia.

En ACOA (Córdoba Abierta) seguimos trabajando para que la presión fiscal no asfixie la libertad y la prosperidad de nuestros conciudadanos.

¡No permitamos que la burocracia decida el valor de nuestro esfuerzo!

N.B. El catastrazo viene con un impuesto oculto para todos, de manera, que crece, una vez más, la imposición fiscal hasta que sea imposible prosperar en libertad, cosa que al paso que vamos llegara más pronto que tarde.

Es muy simple, pagaremos más por nuestras casas.

Córdoba, 11 de enero de 2026.

Fdo. Enrique García Montoya.

Abogado e Inspector de Trabajo y S.S.

Presidente de Córdoba Abierta -ACOA-.

<Expedientes Administrativos – remisión a los Juzgados y Tribunales (completos – foliados y con índice)

Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la jurisdicción contencioso-administrativa establece en su artículo 48 lo siguiente:

[1. El Secretario judicial, al acordar lo previsto en el apartado 1 del artículo anterior, o mediante diligencia si la publicación no fuere necesaria, requerirá a la Administración que le remita el expediente administrativo, ordenándole que practique los emplazamientos previstos en el artículo 49. El expediente se reclamará al órgano autor de la disposición o acto impugnado o a aquél al que se impute la inactividad o vía de hecho. Se hará siempre una copia autentificada de los expedientes tramitados en grados o fases anteriores, antes de devolverlos a su oficina de procedencia.

3. El expediente deberá ser remitido en el plazo improrrogable de veinte días, a contar desde que la comunicación judicial tenga entrada en el registro general del órgano requerido. La entrada se pondrá en conocimiento del órgano jurisdiccional.

4. El expediente, original o copiado, se enviará completo, foliado y, en su caso, autentificado, acompañado de un índice, asimismo autentificado, de los documentos que contenga. La Administración conservará siempre el original o una copia autentificada de los expedientes que envíe. Si el expediente fuera reclamado por diversos Juzgados o Tribunales, la Administración enviará copias autentificadas del original o de la copia que conserve.]

Ocurre con más frecuencia de la deseable, que la Administración recurrida no suele cumplir lo que la Ley le impone y remite Expedientes incompletos, sin foliar o con índices mal conformados, de forma, que se entregan en los Juzgados o en los Tribunales de lo Contencioso-Administrativo por las Administraciones requeridas expedientes defectuosos, que, a veces, los Letrados de la Administración de Justicia responsables admiten sin más como buenos, con todos los daños que ello puede ocasionar a los recurrentes, de manera, que incluso cuando los letrados recurrentes impugnan los expedientes, en tiempo y forma, por no haber sido remitidos los Exp. Adm. de conformidad con la Ley, en una Diligencia de Ordenación los Letrados de Ad. de J. los dan por buenos y completos, aunque de alguna forma están incompletos, sin foliar correctamente y con índices defectuosos, obligando a la parte recurrente a recurrir en reposición la D. de O. y, en el peor de los casos, hasta llegar a solicitar el amparo del Juez o Tribunal.

Un Expediente Administrativo remitido por la Administración recurrida incompleto, sin foliar o sin índice adecuado debería siempre ser rechazado por el Letrado de la Ad. de J. correspondiente, reclamando a la Administración  competente el envío de un Expediente Administrativo correcto en todos los sentidos, máxime, si la parte alega cualquier vicio legal en el expediente remitido, pues las consecuencias que se pueden derivar de un Expediente incorrecto para la parte reclamante pueden ser variadas y determinantes de una resolución final desfavorable. Es más, ante la duda, siempre la balanza se debe inclinar en favor de la parte recurrente.

La Administración recurrida ostenta una posición privilegiada, tiene a su favor una presunción legal de certeza, ha podido disponer de unos medios para conformar el Expediente Administrativo extraordinarios, y así un larguísimo etc. de privilegios a su favor, de manera, que si, por ejemplo, el recurrente impugna una liquidación deberá solicitar una medida cautelar de suspensión y prestar la correspondiente fianza.

Lo dicho de forma escueta, conlleva la obligación ineludible de la Administración recurrida de remitir al Juzgado o Tribunal un Expediente Administrativo absolutamente correcto y completo, debidamente foliado y con un índice claro y transparente de fácil comprensión. El Sr. Letrado de la Ad. de J. debe en su actuación de ser exigente con la Administración requerida, de forma, que ante cualquier duda sobre la legalidad del Expediente se debe inclinar en favor de la parte más débil, que es, sin duda, la recurrente, demandando  de la Administración la remisión de un Expediente Administrativo completo y sin la menor tacha legal.

¿En la práctica judicial ocurre así?

Desgraciadamente, en algunos demasiados casos, No.

**El T.C. en sentencias 24/1981, de 14 de julio y 11/1993, de 18 de enero, ha dicho: “Que el derecho de la parte a examinar el expediente administrativo en el procedimiento Contencioso-Administrativo, cuando resulta inexcusable su conocimiento para poder formalizar el escrito de demanda y poder exponer las alegaciones que considere pertinentes para fundamentar la pretensión anulatoria del acto o la disposición impugnados, se vincula en la doctrina constitucional fundacional como garantía procesal inscrita en el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión, que garantiza el artículo 24 de la Constitución, de modo que tiene un contenido instrumental del ejercicio del derecho de defensa y a la vez constituye un medio de asegurar la efectiva realización de los principios de igualdad de armas y de contradicción en el proceso, al no poder la Administración, arbitrariamente, sustraer al conocimiento de la parte los documentos que configuran el expediente administrativo, causando limitaciones o restricciones indebidas del derecho de defensa que pueden originar materialmente un resultado de indefensión”.

**En igual sentido, el Tribunal Supremo, Sala 3ª, Secc. 3ª, Sentencia de 26 enero 1990 ha dicho: “Es criterio de la Sala exigir de la Administración el cumplimiento escrupuloso de dicho deber de remitir el Expediente debidamente conformado -a este respecto cabe citar su última Sentencia de 20 de junio de 1989 y, atendiendo al privilegiado valor probatorio de los expedientes administrativos en los procesos que se siguen en su jurisdicción, cuida aún más de cargar la prueba de los hechos alegados, a la parte que exclusivamente tiene los medios imprescindibles para hacerlo-;  la Administración Pública en un Estado de Derecho, ha de servir con objetividad los intereses generales y actuar con sometimiento pleno a la Ley y al Derecho –artículo 103.1 de la Constitución–; máxime que, la presunción de legalidad de los actos administrativos no puede desligarse de los postulados de contradicción, defensa e igualdad procesales, de la buena fe, que ha de ser exigible de quien, durante el expediente administrativo ha ejercitado la potestad que la Constitución y las normas de procedimiento le encomienda, ni tampoco tal presunción de legalidad en la actuación administrativa, permite atacar al principio jurídico de “la confianza legítima” –base del de la “seguridad jurídica” reconocida en la citada Ley Fundamental–, que postulado por la doctrina jurídica alemana ha sido recibido por la Jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Comunidad Europea, cuando el administrado confía creada por la misma Administración… ”.

En conclusión, frente al incumplimiento legal por la Administración la exigencia de los Juzgado y Tribunales debe ser extrema en favor del particular recurrente.

N.B. Los Expedientes Administrativos remitidos por las Administraciones requeridas a los Juzgados y Tribunales, según dispone la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la jurisdicción contencioso-administrativa en su artículo 48, deben estar completos, foliados y con índice autenticado.

En otras palabras, el Expediente enviado deber ser extremadamente respetuoso en la aplicación de la Ley, ya que, el favorecido por la completa corrección legal o el perjudicado por la actuación omisiva de los requisitos legales es el pueblo del que emana la soberanía y los poderes del Estado.

Las corruptelas en los casos señalados, que las hay, son inadmisibles en un Estado de Derecho efectivo.

Córdoba, a 17 de febrero de 2022

Fdo. Enrique García Montoya

Abogado ICA-Córdoba. Inspector de Trabajo y S. S.